激进拿地债务攀升 宋都股份的规模“饥渴”

激进拿地债务攀升 宋都股份的规模“饥渴”

此前低调的杭派房企宋都基业投资股份有限公司(600077.SH,以下简称“宋都股份”),眼下正走在谋求规模进阶的路上(www.chaying.com.cn)。

近日,宋都股份发布公告称,其全资子公司杭州宋都房地产集团有限公司(以下简称“宋都集团”)与中冶建工中标瑞安市3.84亿元地块改造工程,而其1月亦以联合体形式,中标温州10.05亿元城中村改造安置房工程代建开发项目。

宋都股份方面对于其上述代建业务称:“符合公司积极推进代建业务的发展战略。”其相关负责人则对《中国经营报》记者表示:“代建业务是房地产开发商比较正常的一个经营业务。”

而稍早前,宋都股份发布2019年年度业绩预增公告,预计实现归母净利润同比增长31.05%~57.8%,一举扭转前三季度业绩亏损局面,彼时其归母净利润同比下滑140.28%,扣非净利润更是下滑216.8%。

梳理可发现,这几乎是宋都股份近年来加速扩张的缩影。克而瑞2019年中国房地产企业新增土地TOP100榜单显示,宋都集团以120亿元的新增土地价值位列第71位,而宋都股份2018年的销售额才刚刚突破百亿元大关。

对于业绩发展状况,记者此前致电致函宋都股份方面,其回复称:“公司整体规模从历年发展看一直保持在稳健增长的水平,而持续获取土储是保持公司规模稳健增长的基础。”

加速扩张

“提升‘高周转’的运营能力”,自2017年起连续两年出现在宋都股份年报中,而这似乎为宋都股份吹响了拿地的集结号。

宋都股份官网信息显示,其旗下的地产集团创立于1984年,前身是原江干区房屋建设开发公司,是杭州最早“老十八家”知名专业房地产开发企业之一。天眼查显示,目前其大股东为浙江宋都控股有限公司,实控人为俞建午。

尽管拥有30多年的历史,但宋都股份此前并不显山露水,直到2017年开始,年报“公司发展战略”中出现的“高周转”字样,似乎成为其高速扩张的前奏,彼时年报如此描述:“提升‘高周转’的运营能力。提升在土地储备、产品结构及系统运营这三方面的能力,在此基础上继续实现‘高周转’。”

相关信息显示,在2016~2017年,宋都股份的新增地块分别为5块、16块,2017年相比2016年足足增长3倍多,2018年则“新增土地储备约36万平方米”,而让宋都股份引起市场广泛注意的则是2019年。

克而瑞2019年中国房地产企业新增土地TOP100榜单显示,宋都集团以120亿元的新增土地价值位列排行榜第71位。值得注意的是,2019年4月,宋都股份股东大会授权经营管理层的拿地额度为“不超过300亿元”。

在此情况下,宋都股份开始在土拍市场“大举进攻”。2019年5月10日,经过50轮竞价后,宋都股份以总价6.62亿元拿下舟山市新城LC-13-03-26地块,成交楼面价8935元/平方米,溢价率22.3%。

宋都股份在宁波、南京土拍市场的动作也引起外界不小的关注,5月24日,宋都股份以成交总价2.65亿元竞得宁波市的浙江医药高等专科学校片区GJ01-06、07、09地块,溢价率112.54%。

约10天之后的6月5日,经过120轮竞价,宋都股份以32.3亿元的地块成交总价及自持的代价拿下南京雨花台区板桥G18地块,楼面价15453元/平方米,成为板块新地王。

除此之外,宋都股份还在杭州、舟山等多地拿地,并于5月份投资23.28亿元与禹洲地产合作开发杭州地块,从而获得该项目公司50%的股权。

那么,在当下市场环境下持续拿地,宋都股份是否走向激进?

对此,宋都股份方面此前回复记者称,“保持主营业务的持续稳定发展也是公司一直以来的目标,而持续获取土储是保持公司规模稳健增长的基础”,未来其仍将以“稳健”经营为宗旨。

而对于股权合作形式,宋都股份方面此前回复称:“股权合作是房地产开发商获得土储的常规方式之一,公司通过一二级市场的联动来获得土储也是公司主营业务的有益拓展,符合公司整体战略规划及长远发展需求。”

浙江当地一位地产行业人士对记者表示,判断拿地规模大小,要看看拿地比销售的情况,一般认为:“拿地比销售小于40%,偏收缩、维稳,大于40%则呈现出规模逐渐增长。”

而中指研究院信息显示,宋都2019年拿地销售比达到45%,其对此认为:“宋都集团2019年在土地市场频频出手,年度拿地金额甚至超过2018年全年销售额。”

债务攀升

伴随着在土地市场上的四处出击,宋都股份的债务规模也在持续攀升。

宋都股份2019年第三季度报告显示,报告期内,其经营活动产生的现金流量净额为-12.61亿元,而上年同期为24.51亿元,同比下滑幅度高达151.46%。宋都股份第三季度报告对此认为,主要系本期支付项目土地款增加所致。

与此同时,宋都股份的负债规模持续攀升。Wind数据显示,其在2015~2018年的负债合计额分别为98.3亿元、57.68亿元、137.35亿元、194.08亿元,整体呈现出逐年增长的趋势,而到了2019年第三季度末,宋都股份的负债合计额更是达到了327.93亿元。

对此,宋都股份方面此前回复称:“企业负债增加主要系随着公司房产预售,预款增加所致。”

在此情况下,宋都股份也多次发债融资,其2019年非公开发行住房租赁专项公司债券的期、第二期,分别于当年的6月10日、9月5日在上交所挂牌,发行额共计10亿元。而2019年12月份,“浙商-宋都股份购房尾款资产支持专项计划”也已获上交所通过。

宋都股份方面对此认为:“融资渠道的多元化是公司筹资层面有益的发展方向,也有助于调整公司有息负债结构,符合公司长远发展的需求。”

此外,更令其尴尬的是,尽管宋都股份拿地足迹遍布多地,但是仍然呈现出依赖浙江一省的状况。

相关信息显示,宋都股份是最早出省布局的浙系房企之一,但迄今为止,浙江一省仍然占据比例,其2018年财报显示,浙江地区营业收入占94.36%,安徽地区占1.96%,江苏地区占0.45%,合计占比96.77%,仅从营收层面来看,宋都股份似乎并未真正“走出浙江”。

但是宋都股份的目标似乎并不小,2019年7月,宋都集团董事长俞建午在《致全体宋都人一封信》中表示:“在跨越300亿元目标的过程中,宋都将坚定地实施‘3+’战略。”

值得注意的是,宋都股份在2018年销售刚刚突破100亿元大关,其年报信息显示,2018年销售额为101.40亿元,而其在2016~2017年的销售额分别为55.81亿元、70.2亿多元。克而瑞榜单显示,2019年,宋都集团以185.9亿元的全口径金额排在第125位。

对此,宋都股份方面此前回复称,关于300亿元的销售目标,“是激励公司往前走的发展方向,也是结合公司目前发展的状态,对于长远发展过程中提出的合理目标”。

对于中小型房企冲击较大目标的情况,上述浙江地产行业人士表示:“主要是看货值,如果货值到位,一般都能完成,因为销售端是不差的。”

而在地产白银时代,行业“大鱼吃大鱼”现象已不鲜见,中小型房企生存空间或在不断受到压缩。瑞银投资研究部瑞银中国香港地区房地产投资研究部主管林镇鸿就对记者直言,行业里大鱼吃大鱼的现象,“接下来会越来越多”。

但对当下的宋都股份而言,解决在建项目安全生产问题似乎更值得关注。

今年 3月份,合肥市城乡建设局官网发布通报称,宋都江宸府北区项目因存在多栋楼号均未设置安全通道,坠落半径未设置防护栏杆等问题,被责令全面停工整改,并列为重点监管对象,重点监管时间为半年。

对于上述安全生产问题及企业发展状况,记者致电致函宋都股份方面,但其相关负责人表示,因在年报窗口期,不能接受采访。

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